Rekordno niske kamatne stope, oskudna ponuda stanova u odnosu na rastuću potražnju, akumulirana štednja, drastično povećanje cena građevinskog materijala, rad od kuće – ovo su i dalje glavni katalizatori ubrzanog rasta cena na tržištu nekretnina. U novonastalim okolnostima, prosečan kupac u Srbiji se pita da li je baš sada pravi trenutak za kupovinu nepokretnosti. Često nerealno visoke cene stanova naspram njihovog kvaliteta deluju obeshrabrujuće. Ali da li zaista kupac treba da se uplaši visokih cena u oglasima i prihvati ih kao konačne?
Prema podacima Republičkog geodestskog zavoda, prosečna cena stanova u drugom kvartalu 2021. godine u većim gradovima odstupa u odnosu na prosečnu oglašenu cenu, što naravno nije novina. Kako se ta odstupanja kreću sada u odnosu na period pre korone i da li pregovaranjem možemo ugovoriti realniju cenu nekretnine koju želimo da kupimo, istraživali smo na portalu NadjiDom.com.
Vlasnici nekretnina u Beogradu danas su spremni da cenu, u pregovorima sa kupcem, spuste u proseku do 20%. Kada pogledamo po pojedinačnim opštinama, situacija je raznolika. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, prosečna cena kvadrata u Starom Gradu u Beogradu u drugom kvartalu 2021. godine iznosila je 2.256 eura, što je za 16% niže u odnosu na prosečnu oglašenu cenu na portalu NadjiDom.com. Međutim, ako pogledamo isti period 2019. godine takvo odstupanje je bilo skoro duplo manje.
Sa druge strane, na Novom Beogradu, prodavci su bili spremni da cenu spuste za 7%-8% i u 2019. ali i u 2021. godini, što zasigurno ukazuje na mnogo realnije oglasne cene u ovom delu Beograda.
Novosađani su u posmatranom periodu tekuće godine uspevali da smanje cenu nekretnina za prosečnih 17%, dok je taj procenat u 2019. godini bio manji i iznosio je 13%. Kada pogledamo Niš, vidimo da je razlika u oglasnim i registrovanim cenama porasla u periodu posle korone. Ovakav trend nas nedvosmisleno navodi na zaključak da sada imamo previsoko postavljene inicijalne cene nekretnina od strane prodavaca, koji prepisujući jedni od drugih, očekuju veću zaradu. Ovakva praksa podstiče povećanje cena nekretnina, ali treba imati u vidu da to nije realan i zdrav faktor rasta.
Izvor: nadjidom.com
Imajući u vidu ovakve statistike, postavlja se pitanje kojim adutima kupac sve raspolaže u svom nastojanju da uštedi.
Pre svega, najvažniji saveznik u ovom nadmetanju pregovaračkih sposobnosti je iskusan agent za nekretnine. Dobar agent je onaj koji najpre zna koja je najrealnija cena ponuđene nekretnine i za koju se vešto bori. To je osoba koja će vas poštedeti neprijatnog cenjkanja i ubeđivanja sa prodavcem, tumačenja apstraktih zakonskih propisa i papirologije, ugovaranja notara… On je taj koji zna igrati na kartu upitnog komšiluka, blizine škola, autobuskih stanica, starih instalacija, nužne adaptacije i sličnih razloga koji će poljuljati samopouzadnje prodavca. Tako možete jednostavno i uspešno proći ceo proces, od pronalaženja željenog stana do ključeva u vašim rukama.
Sledeći na listi je naravno, keš odmah i sad! Keš kupci su definitivno najpoželjniji zbog brzine realizacije kupoprodaje i izbegavanja bankarskih procedura oko odobravanja kredita. Zarad toga, prodavac je uvek spreman da spusti cenu i više nego što je planirao. Prema zvaničnim statistikama RGZ-a, 67% stanova u avgustu tekuće godine plaćeno je iz keša. Iako ovakav podatak odmah otvara pitanje porekla te gotovine, tvrdnje da je svaka kupovina za gotovinu sumnjiva i predstavlja „pranje novca“, ne stoje. Kako smatraju stručnjaci, vrlo malideo gotovine na tržištu nekretnina može biti nelegalno iskorišćen. Kupci će neretko umeti da pronađu intiligentne načine da gotovinu obezbede u okviru zakonskih granica, ukoliko će na taj način ostvariti značajnu uštedu pri kupovini.
Ukoliko stan kupujete na kredit, reč procenitelja kog bira banka, i te kako može da doprinese postizanju cenovnog dogovora. Precenjen stan kod kreditnih kupaca pravi problem u iznosu kredita koji može dobiti, što je dobar argument kupcu da spusti cenu nekretnine.
Treba imati u vidu i troškove Infostana, pre svega toškovi grejanja, zatim rapored prostorija i mogućnost pregrađivanja, osvetljenost stana, stolarija – sve su to elementi odluke kupaca, ali i spremnosti prodavca da popusti.
Pravo vreme kupovine nekretnine je uvek pod znakom pitanja, ali jedno je sigurno: prodavac uvek na umu ima i donju cifru do koje vi, zajedno sa agencijom koja posreduje, treba da dođete.